房地产掀起跌停潮,“困境反转“结束?

来源:云掌财经 2022-04-13 10:35

慧正资讯:4月11日,房地产板块出现大幅回调。其中天房发展、天地源、中国国贸、中国武夷、华远地产、沙河股份、渝开发等多股跌停。

2021年国家对房地产的调控,让房地产业的底层逻辑和运行规则发生深刻变化,多重政策叠加彻底阻断行业“高负债、高杠杆、高周转”,房地产板块也进入了“寒冬”。

而进入2022年以来,带有“暖意”的政策更多,地产板块也走出强势行情。那么今日房地产板块调整是否代表其“困境反转”行情即将落幕?

政策“松绑”促反转

进入2022年以来,各地政府落实因城施策,供需两端政策优化调整力度均有所加大。尤其是进入三月份,带有“暖意”的政策更多。3月16日,银保监会高层表示,要坚持“房住不炒”,持续完善“三稳”房地产长效机制。

此外,一众二三线城市开启新一轮的松绑潮。兰州降低个人购房门槛,首套房贷首付比例最低两成,二套房贷首付比例最低三成;衢州取消限购、限售;福州、郑州、秦皇岛取消限购;哈尔滨和青岛即墨取消限售;大连则全面放开落户。

数据显示,今年以来60余城发布房地产相关政策超百次,主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。

可以预见的是,需求端政策的放松,有利于促进合理购房需求的释放;有利于平稳市场预期,预计后续或有更多城市跟进。也许,在一些地方不仅仅是“松绑”,甚至会有一定的“鼓励”。

与此同时,带有“暖意”的政策的效果也已经显现。在政策温床刺激下,房地产板块近期走出了困境反转的行情。

不过,市场终归是市场,花无百日红。由于整个板块受政策的影响前期上涨较快,如今开始回调,实属正常现象。

政策持续时间有望超出预期

需要指出的是,无论从产业链占GDP比重,还是住房在人们生活中的地位,房地产仍是我国经济的重要支柱。数据显示,2021年全国一二手住房合计销售额超过23万亿元,同时带动了家具、家电、纺织、装修装饰等一系列相关消费,对GDP增长的贡献率接近20%。

而“稳增长”成为今年经济工作的重中之重,不管是从稳经济还是防范风险的角度看,今年房地产的稳定都至关重要。

其次,复盘2008/2011/2014地产调控放松,持续时间均在一年以上。均始于地产销量下滑、经济下行压力较大;终于商品房销售放量、价格加速上涨。

而本轮房地产政策的放松始于2021年11月份,当下仍处于政策不断加码。伴随着政策加码,民营房企信用压力缓解、龙头房企销量回升、商品房价格上行均有望成为地产链行情演绎的推动力。

此外,今年3月的疫情冲击以及部分城市的封城措施似乎让商品房市场重回2020年。疫情作为超预期的事件冲击,大概率确认了这一轮销售的底部。一旦主要城市疫情形势好转,逐渐解除隔离措施,受到货币宽松和各地政策放松提振的购房需求也会开始逐渐释放。

业内人士表示,新一轮的疫情带来局部地区管控也给市场带来更多不确定性,这将延长市场修复过程。短期内,楼市价格可能呈现波动性横盘状态,未来市场预期的修复需要更精准的政策呵护。

后市怎么走?

需要指出的是,房地产的政策虽有松绑,但仍将保持“房住不炒”的底线。开发商“躺赚”的时代已结束,即使是楼市的“白银时代”也已成为过往。

这主要是因为市场的供需关系的确发生了变化。当前中国城镇化已经完成65%,距发达国家的80%仅一步之遥。人口增长率的下降与房地产存量的增加,导致了楼市从卖方市场向买方市场的转移。

而房地产的“运营时代”,决不仅仅是简单地在开发之后一卖了之,更大的前景还在于营造生活空间之后所获取的社区、流量和服务。

随着卖方市场向买方市场的转换,随着刚需的递减与改善性需求的走强,新的消费趋势将倒逼房企的市场定位从“开发商”转变为“美好生活服务商”。房地产的变革也将从供给端开始,以新供给满足新需求,以新供给拉动新消费。房地产将从“开发时代”进入“运营时代”。

长城证券认为,在房地产基本面依然低迷及疫情反复背景下,自3月份多部委联合表态强调防范化解房企风险及向新发展模式转型提供配套措施以来,行业政策力度明显加大并且节奏明显加快。

随着“三道红线”松动等行业力度较大的政策持续出台及宏观面进一步降息降准,房地产开发板块估值有望进一步修复,而随着基本面触底回暖,下游家居板块估值有望回升。

展望后市,中信证券表示,政策方向明确,看好蓝筹房企。房地产行业同比下降40%-50%并非行业常态,我们相信主管部门会积极出台政策去稳定需求,也有能力稳定预期。从历史复盘看,政策放松周期地产板块和龙头地产股的超额收益都非常显著。

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